Особливості надання приміщення в оренду ФОПом

Оренда приміщення – це явище, з яким стикається майже кожен, хто хоче здійснювати господарську діяльність. Тим, хто хоче вести діяльність потрібне приміщення для фактичного ведення діяльності – це може бути офіс, складське приміщення, магазин та інші види приміщень.

Як і будь яка інша діяльність, яка стосується коштів, оренда приміщення потребує відповідного юридичного оформлення для того, щоб не мати проблем з податковою та орендарями приміщення. В цій статті ми вирішили розглянути труднощі, з якими стикаються власники приміщень (а це найчастіше фізичні особи) при наданні приміщення в оренду.

ФОП-орендодавець та єдиний податок

Спрощена система оподаткування, яку частіше називають «єдиним податком», є найбільш вигідною системою оподаткування для надання приміщень в оренду.  Але для того, щоб надавати приміщення в оренду та залишатись на єдиному податку, треба відповідати вимогам, встановленим Податковим Кодексом України.

Ст. 291.5 Не можуть бути платниками єдиного податку першої - третьої груп:

Ст. 291.5.3. фізичні особи - підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів;

Отже, якщо ви здаєте в оренду житлові приміщення більше 100 квадратних метрів (сумарно за усіма об’єктами) або нежитлові приміщення, загальна площа яких більше 300 квадратних метрів – обрати спрощену систему оподаткування ви не можете.

Не слід забувати і про вимоги, які стосуються окремих груп платників єдиного податку в цілому, встановлені п. 4 статті 291 Податкового Кодексу України:

1) перша група - фізичні особи - підприємці, які не використовують працю найманих осіб, здійснюють виключно роздрібний продаж товарів з торговельних місць на ринках та/або провадять господарську діяльність з надання побутових послуг населенню і обсяг доходу яких протягом календарного року не перевищує 300000 гривень.

2) друга група - фізичні особи - підприємці, які здійснюють господарську діяльність з надання послуг, у тому числі побутових, платникам єдиного податку та/або населенню, виробництво та/або продаж товарів, діяльність у сфері ресторанного господарства, за умови, що протягом календарного року відповідають сукупності таких критеріїв: не використовують працю найманих осіб або кількість осіб, які перебувають з ними у трудових відносинах, одночасно не перевищує 10 осіб; обсяг доходу не перевищує 1500000 гривень.

Робимо висновок, що ФОП на 1-й групі не може надавати приміщення в оренду взагалі, а ФОП на 2-й групі не може надавати приміщення нікому, крім фізичних осіб - громадян України та платників єдиного податку. Деталізуємо останнє - ФОП на 2-й групі не може надавати приміщення в оренду:

  • іноземцям;

  • юридичним особам на загальній системі оподаткування;

  • громадським організаціям, неприбутковим організаціям;

  • ФОП на загальній системі оподаткування;

  • особам, що здійснюють незалежну професійну діяльність;

ФОП 2-ї групи мають ще одне важливе обмеження - вони не можуть здійснювати посередницьку діяльність з купівлі, продажу, оренди та оцінювання нерухомого майна відповідно до абзацу 4 підпункту 2 пункту 291.4 статті 291 ПК України. Для ведення такої діяльності їм треба бути на 3-й групі.

ФОП 3-ї групи не мають обмежень щодо надання оренди немає.

Окрім цього, є ще інша вимога податківців, яка також стосується оренди – наявність відповідних кодів КВЕД в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців.

Ст. 298.2.3. Платники єдиного податку зобов'язані перейти на сплату інших податків і зборів, визначених цим Кодексом, у таких випадках та в строки:

...у разі здійснення видів діяльності, не зазначених у реєстрі платників єдиного податку, — з першого числа місяця, наступного за податковим (звітним) періодом, у якому здійснювалися такі види діяльності;

Якщо у вас немає відповідних КВЕДів в реєстрі – вам доведеться перейти на загальну систему оподаткування. Особливо це питання важливе для тих, хто вирішив оформити свої відносини з працівниками як з ФОП та надати їм в оренду/суборенду робоче місце (тобто частину приміщення).

Ціна оренди

Зазвичай при наданні приміщення в оренду орендодавець встановлює більш-менш ринкову ціну. Але бувають ситуації, коли оренда є по-факту фіктивною. Наприклад, кафе орендує приміщення для своєї діяльності, а також надає в суборенду невелику частину приміщення ФОПу, який займається продажем алкогольних напоїв. При цьому цей ФОП-суборендар є насправді співробітником кафе. В цій ситуації власнику кафе невигідно встановлювати високу вартість оренди – вона, скоріш за все, буде номінальною. Але, вона не повинна бути нижчою за встановлену мінімальну ціну оренди у відповідному регіоні. Наприклад, в Києві це 17,83 грн. за 1 квадратний метр приміщення.

Якщо ви встановили ціну, нижчу за мінімальну, у податкової можуть виникнути питання до законності такої оренди – а це, в свою чергу, може привести до перевірки та штрафів.

Чи обов’язково буту ФОП для того, щоб надавати приміщення в оренду?

Ні, фізична особа - власник майна може надавати житлові та/або нежитлові приміщення як в якості ФОП, так і як фізична особа.

Отже, уважно ставтесь до всієї документації, яка стосується вашої діяльності, в незалежності від того, чи це договір про надання послуг, податкові накладні чи надання в оренду приміщення або його частини. Якщо ви в чомусь невпевнені – краще зверніться до спеціаліста, який зможе розповісти вам про наявні ризики та підводні камені, та допоможе уникнути проблем в майбутньому там, звідки ви їх не чекали.

НУЖЕН СОВЕТ ЮРИСТА?

ЗАКАЖИТЕ БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ В OLANS GROUP

  • facebook-olans
  • instagram-olans
  • youtube-olans

+38 (096) 460 92 98,
+38 (063) 518 17 52

info@olans.com.ua 

ул. Обсерваторная, 21 а,

Киев, 04053, Украина

WE MAKE YOUR AMBITIONS WORK

Olans Group © 2015-2019 Размещение материалов сайта на сторонних ресурсах разрешено только при наличии прямой ссылки на материал.